Christopher WANGEN
Investisseur
Formateur en Investissement immobilier
Auteur d’un Best-Seller
Fondateur du site mon cercle immo
Mon Histoire
26 Juin 2015 : Un après-midi dans le sud, je suis sur ma terrasse, au soleil. Je lis un livre de développement personnel lié aux investissements et à l’argent. Je viens de prendre la claque de ma vie… Je découvre le terme « d’indépendance financière » et la possibilité d’avoir suffisamment de revenus passifs (revenus qui proviennent d’investissements) pour s’arrêter de travailler bien avant la retraite. Je prends conscience que je ne veux pas arriver à 50 ans et me dire « OK, tu as de l’argent, une belle carrière, mais tu regrettes de ne pas avoir passé assez de temps avec tes enfants, ta femme, pas pu faire ce tour du monde dont tu rêvais tant, pas pu faire ci, et ça… ».
Je prends une plus grosse claque encore, quand je me rends compte qu’en fait, je disposais de presque toutes les connaissances pour y parvenir, grâce à mon métier de conseiller en gestion de patrimoine. Sauf que je ne savais pas encore les mettre à profit dans le but d’être « rentier ».
A ce moment-là, ma vie prend un tournant à 180°. Je me fixe alors 3 ans pour investir suffisamment dans l’immobilier et gagner le même revenu que celui que j’ai à ce moment en étant salarié.
En achetant tout à crédit. Puisque non, je n’avais pas beaucoup d’argent… Je viens d’une famille de la classe moyenne, qui n’a pas eu la chance de faire des études.
Mon père, artisan carreleur, a eu une enfance qu’on peut qualifier de « difficile » et a été obligé de travailler dès l’âge de 14 ans.
Ma mère, animatrice pour les enfants en école, a elle aussi arrêté l’école à 15 ans pour faire de la coiffure et se réorienter ensuite. Disons que j’étais pas parti pour faire Sciences Po…
Mais mes parents m’ont inculqué la valeur du travail et de l’argent. Et je les en remercierai toute ma vie.
Voilà ce que me disait mon père à partir de mes 14 ans. C’est la plus belle chance que j’ai eu…
Quand tu passes ta journée à porter, casser, à genoux, le dos plié, sous le soleil en plein été… Tous les jobs d’été que j’ai fait ensuite me paraissaient être des jeux d’enfants.
Je n’ai pas eu une éducation « d’investisseur ». Ce qu’on m’a appris, c’est à travailler, et à travailler beaucoup. L’éducation façon artisan quoi ! Ce n’était pas non plus dans mes habitudes de lire. Et pourtant, j’ai tout remis en cause…
Au lycée, ma volonté était de devenir militaire. Plus précisément, Commando marine, les « Bérets verts » pour les connaisseurs. C’était même plus qu’une volonté, c’était une raison de vivre. Sport à outrance, mental d’acier, volonté de servir mon pays rythmaient mes journées. J’ai effectué plusieurs préparations militaires dans l’armée de terre et marine nationale, encore une chance ! La rigueur, le dépassement de soi, la volonté de protéger les autres et le mental d’acier. Voilà ce que peut apporter l’armée. La volonté de fonder une famille et la désillusion de beaucoup d’amis ayant intégré l’armée m’ont fait changer de cap.
Finalement, j’ai poursuivi de courtes études. Un DUT (bac+2) en commerce, marketing, comptabilité, droit…
J’ai ensuite travaillé en gestion de patrimoine en indépendant (profession libérale) pendant 3 ans. J’ai dû passer des agréments dans le privé pour compenser mon faible niveau d’études. J’ai beaucoup travaillé pour compenser (environ 60 h/ semaine). Je prenais un plaisir immense dans ce que je faisais et ce que j’apportais à mes clients. Puis, comparé aux chantiers, prendre le café avec des gens sympas et améliorer leurs situations financières en les conseillant… C’était plus un hobby qu’un travail pour moi.
Après 3 ans j’ai décidé de passer du côté du salariat… Toujours en conseiller en gestion de patrimoine, mais pour une grande compagnie européenne.
Après quelques mois, je m’aperçois que je ne suis pas fait pour le salariat. Mon envie de liberté et de voyage est tellement forte, que je suis prêt à tout pour quitter ça.
Heureusement, j’ai fait une rencontre qui a bouleversé ma vie et m’a permis de réaliser tous mes rêves…
Ma Rencontre avec l’immobilier
Ma première expérience immobilière sera à mes 23 ans, juillet 2014, avec un studio à Budapest, capital de la Hongrie. Oui, plutôt original comme premier investissement ! Un ami vivant avec une hongroise en avait acheté un. Après une analyse de l’immobilier, fiscalité et économie de Budapest, je constate que ça peut-être une super affaire. Je me lance !
Acheté 15 000 € avec 4 000 € de travaux, loué 250 €/ mois net en étudiant et saisonnier avec 28 % de rentabilité annuelle brute (soit 9 fois + que Paris) ! Et une fiscalité 3 fois moins élevée qu’en France… L’Eldorado !
Après la lecture de ce fameux livre “Père riche, père pauvre” De Robert Kyiosaki, le 26 Juin 2015, je passe des heures/semaine à griffonner des dizaines de feuilles blanches pour réfléchir aux meilleures stratégies d’investissements, de crédits et de fiscalité. Des centaines d’heures à se creuser les méninges, apprendre, lire… Je veux tout anticiper pour y arriver plus vite que ces 3 ans fixés. Je gagne 2 200€/mois. Un bon salaire mais pas exceptionnel. 1 300€ de fixe, le reste de mon salaire en variable, autant dire que je ne suis pas la cible préférée des banques…
Février 2016, j’achète un immeuble de rapport de 4 appartements : 69 000 € + 50 000 € de travaux. Cet immeuble me rapportera 15 % de rentabilité et un cash-flow (rente une fois déduits crédit, charges, taxes, frais…) de 400 €/ mois.
J’achète dans la foulée un 2ème appartement à Budapest : 47 000 €, T4. 600 € de travaux et une rentabilité de 18 % en location étudiante et saisonnière. Un cash-flow de 600 €/ mois. Je le revendrai 6 mois plus tard avec 10 000 € de plus-value.
J’achète un 2ème immeuble de rapport de 6 appartements, entièrement refait, locataires à l’intérieur : 13,5 % de rentabilité et un cash-flow de 1 100 €/ mois.
Je revends mon premier appartement de Budapest, soit 2 ans après mon achat, 36 000 € pour un coût de 19 000 €.
Plutôt pas mal pour un premier investissement !
Je finis par acheter un appartement à Nice, ma résidence principale, un T2 transformé en T3. J’ai plus d’expérience, mes stratégies sont mieux rôdées, la plus-value nette est d’environ 45 000€.
Fin 2016, j’ai 25 ans, objectif atteint, 1 an et 3 mois après la lecture de ce livre, je peux le dire : JE SUIS RENTIER !
Je décide de quitter mon emploi salarié pour vivre de mes revenus locatifs et faire ce que je rêve de faire depuis le début de mes études : créer une entreprise, et transmettre. J’avais déjà tenté de donner des cours « d’éducation financière » dans mon ancienne fac. Malgré l’immense engouement des élèves pour cette matière, je vous laisse imaginer la difficulté à instaurer une matière d’enseignement traitant d’argent, en fac (université publique), qui plus est en France… Autant dire mission impossible !
J’ai alors décidé de créer cette formation, pour transmettre toutes mes connaissances et mon expérience aux personnes souhaitant changer de vie, réaliser leurs rêves et se servir de l’immobilier pour être plus libre.
Et surtout, leur montrer que c’est possible. Si un jeune homme de 25 ans, venant d’une famille modeste, sans argent ni piston a pu y arriver, alors tout le monde peut y arriver.
C’est alors qu’est née la formation « Devenir rentier immobilier en moins de 5 ans en partant de rien » (devenue “Investir et vivre de l’immobilier”) avec comme mot d’ordre : Oser et liberté.
Aujourd’hui je voyage 6 mois de l’année aux 4 coins du monde et passe les 6 autres mois à donner des conférences et séminaires.
La liberté est là, beaucoup plus proche que ce qu’on ne le pense. Il suffit d’avoir les yeux suffisamment ouverts pour la voir, et suffisamment de volonté pour oser la prendre.
En bref…
EXPÉRIENCES
- 5 ans en gestion de patrimoine (agréé ORIAS, IOBSP et CIF)
- Formateur de conseillers en gestion de patrimoine
- Intervenant à l’université de Nice Sophia Antipolis
- Formateur en investissement immobilier, agréé par l’Etat (8 000 participants)
DANS L’IMMOBILIER
- + 40 lots achetés
- Locatif
- Achat / revente
- Construction
- France et étranger
Mes opérations
2014
JUIN
Achat Studio à Budapest (Hongrie)
Coût d’acquisition : 20 000 €
Rendement locatif : 20 % net
4 000 € / an net de loyer
Vendu : 36 000 €
Gain net : 22 000 €
2015
OCTOBRE
Achat 4 pièces à Budapest (Hongrie)
Coût d’acquisition : 49 000 €
Rendement locatif : 18 % net
Vendu : 58 000 €
Gain net : 15 000 €
2016
FÉVRIER
Immeuble de 4 appartements France
Coût d’acquisition : 120 000 €
Rendement locatif : 14,5 % brut
Vendu : 153 000 €
Gain net : 42 600 €
OCTOBRE
Achat résidence principale : appartement 2 pièces, transformé en 3
Coût d’acquisition : 182 000 €
Revenu LCD : 2 000 €
Vendu : 235 000 €
Gain net : 43 800 €
DÉCEMBRE
Achat immeuble de 6 appartements
Coût d’acquisition : 242 000 €
Rendement locatif : 13,5 % brut
Valeur estimée : 280 000 €
Cashflow net : 33 000 €
Amortissement de capital : 26 000 €
Gain net sur 46 mois 87 000 €
2018
DÉCEMBRE
Achat terrain au Sénégal
2019
JANVIER
Immeuble de 20 Lots en France : Appartements, garages, locaux commerciaux.
Coût d’acquisition : 420 000 €
Rendement locatif brut 17,7 %
Valeur estimée : 500 000 €
Cashflow net : 40 000 €
Amortissement de capital : 17 500 €
Gain net sur 20 mois 107 500 €
Moyenne de 5 400 €/mois net
JUILLET
Construction d’une maison de 4 chambres à Bali pour location courte durée.
Coût d’acquisition : 214 000 €
Rendement locatif : 20 % net
Valeur estimée : 310 000 €
Gain brut LCD : 55 000 €/an
Moyenne de 4 000 €/mois net
2020
SEPTEMBRE
Achat d’un terrain pour construction de 2 maisons
Coût d’acquisition : 900 000 €
Valeur estimée : 1 300 000 €
Gain net après revente : 240 000 €
Mon livre
J’ai choisi de continuer le partage à travers l’écriture de mon livre.
J’y dévoile toutes les ficelles pour adopter les meilleures techniques d’investissement immobilier. Vous y découvrirez comment repérer les bonnes affaires, rentabiliser votre patrimoine, sécuriser vos crédits, maîtriser les aspects juridiques et optimiser vos impôts…
Disponible en librairie.
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